Präventive Instandhaltung in Einkaufszentren

Deutsche Rahmenbedingungen

In Deutschland bilden DIN 276 (Kosten im Bauwesen), GEFMA 510 (Instandhaltung von Gebäuden) und DIN EN 13306 (Instandhaltungsbegriffe) den normativen Rahmen für strukturierte Instandhaltungsprogramme. Der Mittelfristige Instandhaltungsplan (MIHA oder MJOP) ist in der gewerblichen Immobilienwirtschaft Standardpraxis. Die DEKRA und TÜV-Gesellschaften führen VDMA-konforme Inspektionen von Gebäudetechnik durch. Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) schreibt Prüfpflichten für sicherheitsrelevante Anlagen (Aufzüge, Rolltreppen, Lüftungsanlagen) vor. Die VDS 2025 enthält Richtlinien für die Brandschutzinspektion in Versammlungsstätten.

Schlüsselbegriffe

Zustandsbewertung

Systematische, objektive Bewertung des baulichen und technischen Zustands von Gebäudeelementen auf einer normierten Skala. Grundlage für die Instandhaltungsplanung.

MIHA (Mittelfristiger Instandhaltungsplan)

Planung, die pro Gebäudeelement beschreibt, wann welche Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind und was sie über einen Zeitraum von 10–25 Jahren kosten.

Zustandsorientierte Instandhaltung

Instandhaltungsstrategie, bei der Eingriffe auf Basis des gemessenen Zustands eines Elements geplant werden, nicht nach festen Intervallen.

Wiederkehrende Prüfungen

Gesetzlich oder technisch vorgeschriebene Prüfungen von sicherheitsrelevanten Anlagen (Aufzüge, Rolltreppen, Druckbehälter, Brandschutztechnik) nach BetrSichV und DGUV-Vorschriften.

Instandhaltungsvertrag

Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen, der Umfang, Frequenz und Reaktionszeiten für präventive und korrektive Instandhaltung festlegt.

Anwendung in der Praxis

Lassen Sie eine Zustandsbewertung der Gebäudeelemente als Basis für das präventive Instandhaltungsprogramm durchführen. Die Bewertung gibt jedem Element einen Zustandsgrad, der bestimmt, ob Instandhaltung jetzt, innerhalb von fünf Jahren oder später erforderlich ist. Priorisieren Sie Elemente, die bei einem Ausfall sofortige Beeinträchtigungen verursachen: Dach, Aufzüge, Rolltreppen, Klimaanlagen und Notbeleuchtung.

Übersetzen Sie die Zustandsbewertung in einen MIHA mit einem Planungshorizont von mindestens zehn Jahren. Terminieren Sie Großinstandhaltungen außerhalb der Stoßzeiten: Die Eingangsbereichsrenovierung führen Sie nicht im Dezember durch. Verteilen Sie das Budget gleichmäßig über die Jahre, um Spitzen bei den Nebenkosten für Mieter zu vermeiden.

Kombinieren Sie präventive Instandhaltung mit den jährlichen Pflichtprüfungen nach BetrSichV und DGUV-Vorschriften, um Doppelarbeit zu vermeiden. Die Prüfberichte zu Aufzügen, Rolltreppen und Brandschutztechnik fließen direkt als Input in den MIHA ein. Berichten Sie die Ergebnisse dem Asset Manager und leiten Sie notwendige Investitionsmaßnahmen frühzeitig ein.