Sanierung bei laufendem Betrieb: FM-Management im Einzelhandel

Deutsche Rahmenbedingungen

In Deutschland gelten bei Sanierungen die Landesbauordnungen (LBO) der jeweiligen Länder sowie die Musterrichtlinie über den Bau und Betrieb von Verkaufsstätten (VkVO). Die DGUV Vorschriften regeln den Arbeitsschutz auf Baustellen (insbesondere DGUV V 38 für Bauarbeiten). Bei Sanierungs­maßnahmen in Bestandsgebäuden ist die Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde und dem Brandschutzbeauftragten zwingend. DIN 18299 (VOB Teil C) regelt Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art im Vergabeprozess.

Schlüsselbegriffe

Phasenbaukonzept

Planerische Aufteilung einer Sanierung in zeitlich abgegrenzte Abschnitte, um die Auswirkungen auf Mieter und Besucher zu minimieren.

Brandschutzkonzept temporär

Angepasstes Brandschutzkonzept, das die Sicherheitsanforderungen während laufender Baumaßnahmen im Bestandsgebäude regelt.

Baustellenkoordinator

Verantwortliche Fachkraft nach DGUV V 38, die Sicherheit auf der Baustelle koordiniert und Schnittstellen zum laufenden Betrieb managt.

Besucherleitsystem

Temporäre Beschilderungs- und Orientierungssysteme, die Besucher sicher durch das Einkaufszentrum während einer Sanierung führen.

Mieterkommunikation

Proaktive, strukturierte Information der Mieter über Baufortschritt, Beeinträchtigungen und Ansprechpartner während Sanierungsmaßnahmen.

Schritt für Schritt: Die richtige Vorgehensweise

Planen Sie die Sanierung in Phasen, die den Einfluss auf Mieter und Besucher minimieren. Beginnen Sie mit den am wenigsten frequentierten Bereichen und arbeiten Sie sich zu den Hochfrequenzzonen vor. Führen Sie Abbruch- und lärmintensive Arbeiten außerhalb der Öffnungszeiten durch. Erstellen Sie einen Phasenplan mit Anfang und Ende je Abschnitt und kommunizieren Sie diesen frühzeitig.

Etablieren Sie eine Projektorganisation mit täglichem Abstimmungsgespräch zwischen FM, Generalunternehmer und Centermanagement. Der Facility Manager überwacht die Betriebskontinuität: Sind alle Notausgänge zugänglich, ist die Brandmeldeanlage an die temporäre Situation angepasst, sind Besucherwege sicher und klar markiert?

Kommunizieren Sie proaktiv gegenüber Mietern und Besuchern. Mieter möchten wissen, wann welche Maßnahmen stattfinden und welche Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Besucher müssen über Beschriftung und Online-Kanäle erfahren, dass das Zentrum geöffnet ist und wie sie die Geschäfte erreichen. Eine gut kommunizierte Sanierung wird deutlich besser akzeptiert als eine, die als Überraschung wahrgenommen wird.