Was ist Einzelhandelsimmobilienmanagement?

Deutsche Rahmenbedingungen

In Deutschland verwaltet die Handelsimmobilienbranche rund 460 Einkaufszentren mit einer Gesamtfläche von über 15 Millionen m² Mietfläche. Der HDE (Handelsverband Deutschland) und der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) sind die relevanten Branchenverbände. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) bietet Qualifikationsstandards für gewerbliche Verwalter. Das Mietrecht für Gewerberäume ist im BGB (§§ 535 ff.) geregelt; in der Praxis sind MFV (Mustermietverträge) der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) verbreitet. ReLaS (Retail Lease Standards) wird als Referenz für moderne Gewerbemietverträge eingesetzt.

Schlüsselbegriffe

Verkaufsfläche (VKF)

Die gesamte Verkaufsfläche in Quadratmetern, die für den Einzelhandel zur Verfügung steht, exklusive Lagerflächen und Gemeinschaftsflächen.

Nebenkosten

Kosten für gemeinschaftliche Einrichtungen in einem Einkaufszentrum, die über einen Verteilerschlüssel an Mieter weiterberechnet werden.

Footfall

Die Anzahl der Besucher, die ein Einkaufsgebiet oder -zentrum passieren, gemessen mit Zählsystemen und als Leistungsindikator eingesetzt.

Demarkationsliste

Übersicht, die festlegt, welche Instandhaltungsaufgaben beim Vermieter und welche beim Mieter liegen.

Gewerbemietvertrag

Standardmietvertrag für gewerbliche Flächen nach deutschem Mietrecht, häufig in Anlehnung an Mustermietverträge der gif oder des ZIA ausgestaltet.

So funktioniert es

Einzelhandelsimmobilienmanagement operiert auf drei Ebenen: strategisch (Portfolioentscheidungen, Neupositionierung), taktisch (Mietermix, Nebenkostenpolitik) und operativ (tägliche Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit). Der Facility Manager konzentriert sich primär auf die operative Ebene, liefert aber Daten und Erkenntnisse für taktische und strategische Entscheidungen.

Das operative Management umfasst technische Instandhaltung der Anlagen, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Sicherheitsdienste, Abfallmanagement und Energiemanagement. Spezifisch für den Einzelhandel ist die Aufmerksamkeit für Atmosphäre und Erlebnis: Beleuchtung, Temperatur, Musik und Dekoration beeinflussen das Kaufverhalten der Besucher direkt.

Der Facility Manager berichtet dem Asset Manager über technischen Zustand, Energieleistungen und Nebenkosten. Der Asset Manager nutzt diese Informationen für Investitions- und Mietpreisentscheidungen. Diese Zusammenarbeit erfordert, dass der Facility Manager nicht nur technisch kompetent ist, sondern auch den kaufmännischen Kontext von Einzelhandelsimmobilien versteht.