Integrated Facility Management (IFM) erklaert

Deutsche Rahmenbedingungen

In Deutschland ist IFM vor allem bei Konzernen und grossen Finanzinstituten gaengig, die mit Partnern wie CBRE, JLL oder Cushman & Wakefield zusammenarbeiten. Die Grenze zwischen TFM und IFM ist im deutschen Markt nicht immer scharf, da einige TFM-Anbieter den Begriff IFM als Marketingbegriff verwenden. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) definiert IFM aus einer Immobilienperspektive. Das GEFMA-White-Paper zu integrierten FM-Modellen bietet Orientierung. DIN EN 15221-5 beschreibt Leitlinien fuer FM-Prozesse auf strategischer Ebene.

Schlüsselbegriffe

IFM

Integrated Facility Management. Managementmodell, das FM-Dienstleistungen, Immobilienmanagement und Arbeitsplatzstrategie unter einer Steuerung integriert, auf strategische Wertschoepfung ausgerichtet.

Workplace Strategy

Die strategische Vision zur Arbeitsumgebung: Wie viel Flaeche, welcher Typ, welche Standorte, welches Erlebnis. In IFM ein integraler Bestandteil der Dienstleistung.

Account Management

Die Steuerung der IFM-Beziehung seitens des Dienstleisters: ein dediziertes Account-Team, das die strategischen Ziele des Kunden kennt und die Dienstleistung darauf abstimmt.

Gainsharing

Vertragsmodell, bei dem Einsparungen, die der IFM-Dienstleister realisiert, mit dem Auftraggeber geteilt werden. Foerdert Innovation und Effizienz.

Outcome-based Contract

Vertrag auf Basis von Ergebnissen (Mitarbeiterzufriedenheit, Energieleistung) statt Aktivitaeten (Anzahl Reinigungsstunden). Passt zur strategischen Ambition von IFM.

So funktioniert es

IFM unterscheidet sich von TFM durch die strategische Ebene. Waehrend TFM die operativen FM-Leistungen buendelt, fuegt IFM Immobilienportfoliomanagement, Arbeitsplatzstrategie und Datenanalyse hinzu. Der IFM-Partner beraat nicht nur darueber, wie die Dienstleistung erbracht wird, sondern auch darueber, ob und wo die Organisation Bueroflaeche benoetigt.

Die Vertragsstruktur spiegelt diese Ambition wider. IFM-Vertraege sind oft ergebnisbasiert: Der Dienstleister wird an Ergebnissen wie Mitarbeiterzufriedenheit, Energiereduktion und Flaecheneffizienz gemessen, nicht an der Anzahl der geleisteten Stunden. Gainsharing-Mechanismen sorgen dafuer, dass Einsparungen geteilt werden.

IFM ist kein Modell fuer jede Organisation. Es erfordert einen reifen Auftraggeber, der strategisch steuern kann, einen Dienstleister mit nachgewiesener Kapazitaet auf allen Domanen und eine Organisationsgroesse, die die Investition in das Partnerschaftsmodell rechtfertigt. Fuer mittelgrosse Organisationen ist TFM oder ein Regiemodell oft praktischer. IFM entfaltet seine Wirkung bei multinationalen Unternehmen mit einem internationalen Immobilienportfolio.