Total Facility Management: das TFM-Modell

Deutsche Rahmenbedingungen

In Deutschland bieten Unternehmen wie ISS, Sodexo, Compass Group, Spie und Dussmann TFM-Konzepte an. Das Bundesamt fuer Bauwesen und Raumordnung (BBR) sowie grosse Krankenhausgruppen erproben TFM-Varianten. GEFMA-Richtlinien, insbesondere GEFMA 100, bieten einen Klassifikationsrahmen fuer FM-Dienstleistungen als Grundlage fuer TFM-Vertraege. IFMA Deutschland veroffentlichte Empfehlungen fuer Auftraggeber, die TFM erwaegen. Die DIN EN 15221-Reihe unterstuetzt die Spezifikation integrierter FM-Leistungen.

Schlüsselbegriffe

TFM

Total Facility Management. Modell, bei dem ein Dienstleister fuer alle FM-Leistungen verantwortlich ist, einschliesslich der Steuerung eventueller Subunternehmer.

Regiemodell

Eine Zwischenform, bei der der Regieur FM-Leistungen koordiniert, aber nicht alle selbst erbringt. Die Steuerung liegt bei einer Partei; die Ausfuehrung bei mehreren Spezialisten.

Single Point of Contact

Das Prinzip, dass der Auftraggeber einen einzigen Ansprechpartner fuer alle FM-Angelegenheiten hat. Vereinfacht Kommunikation und Verantwortungsstruktur.

Scope

Das Leistungspaket, das unter den TFM-Vertrag faellt. Je breiter der Scope, desto mehr Synergie, aber auch desto groesser die Abhaengigkeit.

Buendelung

Das Zusammenfuehren ehemals separater FM-Vertraege in einen integrierten Vertrag. Schafft Skalierungsvorteile, reduziert aber den Wettbewerbsdruck je Leistung.

So funktioniert es

Das TFM-Modell basiert auf dem Prinzip, dass die Integration von FM-Leistungen unter einer Steuerung mehr Wert schafft als separat gemanagte Vertraege. Der TFM-Dienstleister uebernimmt den gesamten Facility-Betrieb: von der taeglichen Dienstleistung bis zu Instandhaltung, Materialbeschaffung und Managementberichten. Der Auftraggeber steuert auf Output und Ergebnisse, nicht auf einzelne Leistungen.

Die Vorteile sind klar: weniger Vertragsverwaltung, ein Ansprechpartner, integrierte Dienstleistung und potentiell niedrigere Kosten durch Skaleneffekte und Synergien. Die Empfangsmitarbeiterin, die auch Meldungen bearbeitet, die Reinigungskraft, die kleine technische Stoerungen meldet: In einem TFM-Modell werden diese Querverbindungen genutzt.

Die Risiken verdienen gleich viel Aufmerksamkeit. Die Abhaengigkeit von einem einzigen Dienstleister macht den Wechsel kostspielig und komplex. Der Wettbewerbsdruck je Einzelleistung nimmt ab. Der Auftraggeber verliert allmahlich operative Kenntnisse, wodurch das Vertragsmanagement oberflaechlicher wird. TFM funktioniert am besten bei Organisationen mit ausreichender Groesse, klaren Outputspezifikationen und einem professionellen Vertragsmanagementteam.