Instandhaltungsplan für Gesundheitsimmobilien erstellen

Deutsche Rahmenbedingungen

In Deutschland wird der LTIP häufig auf Basis von DIN 276 (Kosten im Bauwesen) und DIN 31051 (Grundlagen der Instandhaltung) erstellt. Die GEFMA-Richtlinie 460 (Computerunterstütztes Facility Management) und VDI 3810 geben ergänzende Rahmenvorgaben. Für KHG-Förderanträge verlangen viele Bundesländer einen aktuellen Instandhaltungsplan. Kreditinstitute wie die KfW und Investitionsbanken der Länder fordern ebenfalls einen LTIP als Kreditvoraussetzung.

Schlüsselbegriffe

DIN 31051

Deutsche Norm, die Grundbegriffe der Instandhaltung definiert: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.

Instandhaltungsszenario

Variante des LTIP, die Instandhaltungsinvestitionen bei verschiedenen Qualitätsniveaus abbildet: minimal, Standard oder komfortabel.

Rücklage

Jährliche bilanzmäßige Reservierung für künftige Instandhaltungsaufwendungen, berechnet aus dem Durchschnitt der LTIP-Ausgaben.

Ersatzinvestition

Investition in den Austausch eines Gebäudeelements, das das Ende seiner technischen Nutzungsdauer erreicht hat.

CAFM

Computer Aided Facility Management – Softwaresysteme zur Verwaltung und Auswertung von Instandhaltungsplänen und Gebäudedaten.

Anwendung in der Praxis

Beginnen Sie mit einer Zustandserfassung aller Gebäudeelemente und technischen Anlagen nach DIN 31051. Die Erfassung gibt je Element eine Bewertung des Zustands und des verbleibenden Wartungsbedarfs. Elemente mit kritischem Zustand oder kurzer Restnutzungsdauer erfordern Maßnahmen in den nächsten zwei Jahren. Beauftragen Sie die Erfassung bei einem zertifizierten Sachverständigenbüro mit Erfahrung in Gesundheitsimmobilien.

Übersetzen Sie die Zustandsbewertungen in einen LTIP, der Instandhaltungsaufgaben, Kosten und Zeitplan je Element über einen Horizont von mindestens zehn Jahren beschreibt. Unterscheiden Sie zwischen laufender Instandhaltung (Anstricharbeiten, Dachinstandhaltung, Anlagenwartung) und Ersatzinvestitionen (Aufzüge, Klimaanlagen, Fassaden). Erstellen Sie mehrere Szenarien: Was kostet es, das aktuelle Qualitätsniveau zu erhalten? Was ist für eine Dekarbonisierung erforderlich?

Präsentieren Sie den LTIP der Geschäftsführung mit einer Übersicht der jährlichen Kosten, der Relation zu Fördermitteln und KHG-Budgets sowie der Risiken bei Instandhaltungsaufschub. Aktualisieren Sie den LTIP alle drei Jahre und nutzen Sie ihn als Steuerungsinstrument für das jährliche Instandhaltungsbudget.